貼地中產的離地德國(一)

Photo by Rachel Davis on Unsplash

德國,作為一個旅遊點,我諗好多香港人都嚟過。因為地理位置同埋完善嘅公路網,好多「歐洲八國十天團」都會選擇喺德國嘅其中一兩個城市落腳。於是,好多「德國旅遊達人」、「德國控」、「德國KOL」應運而生。個個都係德國專家,個個除咗希特拉之外德國有乜都唔知。

嚟玩,同嚟定居,係兩回事。就等我講吓,喺德國定居嘅二三事,等大家聽吓故仔吹吓水。放心,三幾篇啫,冇《漢城》咁又長又臭。

頭盔:我嘅經驗,大部份都係發生喺Regensburg方圓50公里,如果你有唔同嘅經驗,恭喜你;但係聽故唔好駁故,方丈份人好撚小氣。

頭盔二:你可能會見到,我用挖苦嘅語氣去形容同批評好多德國嘅現象,但唔代表我討厭呢個國家;相反,我以德國為榮,唔好搞錯。唔好諗住嚟同我呻,喺德國買唔到老干媽、芥蘭同鯇魚腩;你盞俾我串。


首先,講住。

我唔係講買樓,因為喺德國,少於一半嘅人會買樓(13年數據:43% home ownership);而德國妹又肯嫁冇樓嘅德國廢青,佢哋亦有地方扑嘢;所以買樓呢啲小眾嘢,就唔講咁多喇。

喺德國租屋,係地球上最困難嘅一件事。

一來,因為德國嘅租務法非常偏坦租客,就算個租客好耐冇交租,你要趕佢走,都要喺佢唔會瞓街嘅情況之下,法庭先會批驅逐令;佢一日搵唔到新地方,理論上法庭都唔會俾你趕佢走。你聽/見過有人俾業主趕走,只因佢唔識用盡所有法律途徑。

二來,德國嘅租約,除非另有條文列明,否則一般都係生約;冇年期,每年可以加幾多租,都會寫得清清楚楚;冇寫的話,一般嚟講係三年唔超過合共20%,有啲城市就15%,度度唔同。業主要收樓,除非佢可以證明,層樓收返嚟自住(會check㗎,㩒鐘唔係你開門你就hihi);否則,租一個單位住過世嘅,大有人在。

基於上述兩項,所以,業主喺揀租客嘅時候,自由度極大。稍有懷疑,佢情願唔租。於是,個個業主揀租客,仲嚴過揀女婿。

因為揀錯女婿,佢最多晚晚SM你個女;揀錯租客,仲大鑊過俾人SM自己後門。租客喺德國,同養鬼仔一樣,易請難送。

德國佬放租,好多時都會登分類廣告。Regensburg嘅熱門搵樓報係《Regensburger Wochenblatt》同埋《Mittelbayerischen Zeitung》。呢個年代亦都有好多人會喺網上放盤,ImmobilienScout24 就係其中一個有名嘅地產網。

喺德國睇樓,通常都好似香港地產公司啲open house咁,約定一個時間,開門俾有約嘅人上門任睇。喺玄關位,業主會放低一疊form,有興趣嘅可以拎去填。通常會問得好詳細,姓乜/名乜/國籍/職業/收入/銀行戶口號碼/食唔食煙/有冇養寵物/有冇細路,呢啲係必須嘅。

有時候,業主仲會要求,租客去一個名為「Schufa」嘅信貸記錄庫度,攞一份信貸記錄,以證明你冇試過欠租。

有晒以上文件,未必代表佢一定租俾你;但係冇就一定唔租俾你。我哋試過,睇好晒地方,有晒所有證明,但結果業主都係唔租。點解?因為我哋係亞洲人,業主係一個種族歧視嘅波蘭人。

當然,佢唔會講明種族歧視。佢嘅理由係,我哋冇細路;即係話,搬咗入嚟有機會會生仔,佢唔想間屋俾細路破壞。但我知佢係racist,因為佢之前個租客兩夫婦,都係冇細路,都有生育能力,但佢哋係白人。

「咁難租樓,咁你點落腳?」

答案:搵地產代理。

德國業主,除非係有好多樓收租嘅專業投資者,否則一般都唔會搵代理,因為好貴。我嘅第一個單位,係代理租盤。好處係,代理為咗做生意,會幫你講盡好說話;而業主亦都信任代理嘅專業,有乜頭暈身臖,都會搵代理幫手。

業主搵代理放盤要俾幾多佣,我唔知;我自己呢,三個月冷租金(即係唔包管理費雜費嘅純租金),合共接近千五歐。以公平原則推算,業主都應該係俾三個月。

你哋冇乜反應喎?唔算貴?係喎,我唔記得咗,皮零嘢港紙,喺香港都係住劏房咋喎;唔巧意思。(我講笑咋,要笑㗎)

唔想俾錢代理賺,又唔識睇分類廣告,咁點算?都仲未使踎街嘅。市政府屬下有個機構,叫「Stadtbau」,意思係「城市規劃」,實質上係房協。佢哋有個名冊,你可以登記;到有盤佢哋會通知你去睇。

Stadtbau出租嘅係政府樓,德國嘅公屋同私樓分別唔大,價錢可能平少少,但都非常有限。

等幾耐呢?我哋喺2012年3月搵樓,4月中自己搵好兼搬埋。Stadtbau Regensburg喺9月通知我,有盤可以睇。如果你係側田,鍾意鬥長命的話,可以試試;應該唔使二百年後在一起。

德國嘅租金,有分「冷租」(Kaltmiete)同「暖租」(Warmmiete);顧名思義,冷租即係純租金,乜都唔包;暖租即係包埋所謂嘅「額外費用」(Nebenkosten),如自來水費、垃圾費、清潔費、管理費、暖氣費、熱水費等等;各處鄉村各處例,不一而足。

呢筆額外費用,可大可小。一般嚟講,每個月百二三到二百幾不等,由單位大細嚟計算攤分費用。租獨立屋,一般就冇乜額外費用,只不過,一係電費貴到嘔,一係地底有個柴油缸供應暖氣熱水;打爆油缸費用由四千至一萬歐不等。

個人經驗,額外費用最好包埋暖氣同熱水,否則擺個熱水爐喺屋企食電,再加個電暖爐,同埋煮食電爐焗爐,一定食窮你。因為德國電費約為香港嘅兩倍至三倍,視乎用核電、環保電或者再生能源發電。

慷他人之慨係最容易嘅。你叫兩個環保膠嚟德國住,佢哋睇見張電費單同暖氣單之後,應該唔介意用核電。事關燈你可以唔開,冬天零下十幾度咪開暖氣吖笨。

德國計住宅面積,係以實用面積嚟計。通常都會包一個地窖(Keller)同公用單車房。我呢度就包埋洗衣房,即係洗衣機可以選擇唔放喺屋企入面。上述包嘅嘢,唔計入實用面積。

德國租屋,最玩死人嘅一樣嘢,係租屋唔包廚房。

咁即係點?

即係話,你睇樓見到個有晒廚櫃洗碗碟機雪櫃嘅廚房,除非你同業主或者上手租客講明,你想買埋個廚房;否則,佢會將廚房裏面嘅content搬得一乾二淨。到你入住嗰陣,自己去買返個廚房。

我哋第一間屋,就以二千七歐,買咗上手租客個廚房,因為佢整得好靚,兼家電齊晒。搬走嗰陣,就以千五歐賣俾下手。第二間屋,即係而家住緊嗰間,就冇買到;租客搬走時,連鋅盆都搬走埋。我哋足足住咗成個月先整好個廚房。

買新廚房又係另外一個故事。去Ikea,你見到嘅嘢都唔算貴,如果你識自己揸貨車車走啲櫃,同埋自己裝晒成個廚房的話。否則,廚櫃可能值兩千,送貨同裝嵌又另外千幾,天一半地一半。

據聞以前甚至連廁所都唔包,即係廁所冇浴缸、洗手盆同屎塔(屙開有感情,搬走唔益你)。但係近年都好少見到呢個情況。

至於搬屋呢,你可以搵人人嘅。呢度搬屋公司收費,同香港差唔多,千零二千啦,不過我講緊歐元。

好撚貴?咁自己嚟囉。我哋搬屋,租咗架3噸半車,即係一架細少少嘅密斗,因為私家車牌最多只係可以揸3噸半。租貨車真係唔貴,百零歐一日。

講完搬入,講吓搬出。當你搬走嗰陣,住開嘅單位,首先要還原。

點還原?即係全部牆要油返白色,或者下手租客嘅指定顏色。窗嘅窗框同玻璃要清潔乾淨,如果賣廚房的話,都要清潔乾淨 — 我哋搬出嗰陣,下手租客真係搵張紙巾驗廚房,爐灶同雪櫃膠邊用棉花棒挑。

以一個六七百呎單位嚟計,還原嘅油漆費用連清潔諸如此類,盛惠一千歐。

喺德國租屋,另外一樣一定要識嘅嘢,就係加入當地嘅德國租客協會(Deutscher Mieterbund)或者雷同組織。租客協會每年年費約一百左右,但物有所值,因為佢哋喺你同業主有糾紛嘅時候,會提供包括法律嘅支援服務。

更多嘅時候,當業主知道,租客協會幫你出頭嗰陣,一般都會肯同你坐低傾偈,因為租客協會好很麻煩,同埋律師費好很貴。

聽完咁多,係咪好想攞返張回鄉卡返大陸住算呢?

下一篇再搵第二樣嘢嚟吹。










老規矩,出個photo grid嚟幫你哋用緊啲data 😛

https://medium.com/%EC%82%AC%EB%9E%91%ED%95%98%EB%8B%A4/%E8%B2%BC%E5%9C%B0%E4%B8%AD%E7%94%A2%E7%9A%84%E9%9B%A2%E5%9C%B0%E5%BE%B7%E5%9C%8B-%E4%BA%8C-949ea99dc585

寫。 │ 粵文, English, 한국어, Deutsch.